領匯批租契超2047 違基本法

鄭國杰　香港執業律師、北京大學憲法學博士
香港經濟日報 2005-01-11

　　領匯房地產投資信託基金（「領匯基金」）的上市，因兩名公屋居民以房委會越權為由入稟法院，房委會未能在上市最後限期前清除所有訴訟風險，而於12月19日正式宣布擱置。

　　在整個上市安排中，領匯基金收購房委會180項物業，組成物業投資組合。據收購協議，於全球發售完成後，領匯基金將以全球發售集資款項共323.44億港元，向房委會收購該物業投資組合。

資產恐變相轉海外公司

　　為收購安排，房委會新開設有四間公司：（一）在香港註冊，股本為1港元的領匯財務有限公司（「領匯財務」），（二）在開曼群島註冊，股本為1美元的領 匯控股有限公司（「領匯控股」），（三）在香港註冊，股本為500萬港元的領匯管理有限公司（「領匯管理」），（四）在開曼群島註冊，股本為1美元的領匯 物業有限公司（「領匯物業」）。現時，房委會擁有領匯控股、領匯管理及領匯物業之全部已發行股本，領匯控股則擁有領匯財務之全部已發行股本。

　　據收購安排，於全球發售完成後，領匯控股及領匯管理之全部已發行股本，即以信託方式，由香港上海匯豐銀行之全資附屬而在香港註冊成立的匯豐信託擁有，並為領匯基金單位持有人之利益而持有。信託契約是由領匯管理及匯豐信託於去年11月18日所訂立。

　　領匯管理負責為領匯基金單位持有人之利益而管理領匯基金的資產。領匯控股將成為領匯物業及領匯財務之控股公司，基於有關物業協議的安排，在開曼群島註冊的領匯物業，將繼而成為該等物業組合之法定及實益業權的擁有人。

　　按照上述的安排，很大程度上有可能涉及將政府的資產變相外流或變相轉移到一間獨立的海外公司，使該公司變相成為全港最大零售物業組合的單一擁有人，誰能掌控該公司，誰將可掌控主要的零售市場渠道，這樣的情況很值得深思。

50年不變 港府權力有時限

　　根據有關物業協議，領匯基金所收購的物業可分為兩組：（一）86項物業是房委會根據現有政府租契而持有的；（二）
94項物業是房委會根據房屋條例第5條發出之歸屬令，獲授予該等物業之控制及管理權，這94項物業並沒有政府租契，全部均由特區政府完全擁有。

　　於去年11月18日，特區政府與房委會簽訂一項協議，特區政府同意向房委會批出上述94項物業所處公共屋邨之租契，該等政府租契之年期，由租契批出之日起計，固定為五十年（無續約權），並於同日撤回先前發出之任何歸屬令。

　　根據《基本法》第5條的規定，「保持原有的資本主義制度和生活方式五十年不變」。這明確說明《基本法》的時間效力是五十年。由於港府的權力是《基本法》授予的，其批出的土地租期不得超過2047年，租期超越2047年的批出土地均不符合《基本法》規定。

　　根據《基本法》第7條的規定，「香港特區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發」。又根據《基本法》第123條的規定，「香港特區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約，由香港特區自行制定法律和政策處理」。

若再上市 須查找不足

　　基於上述的有關規定，如特區政府批出的土地不超越《基本法》的時間效力 （即2047年），香港特區政府可自行決定是否批出或續期該土地，甚至可規限批出或續期的時間，這完全是屬於香港特區高度自治範圍的事務。但是，如批出的 土地是超出《基本法》的時間效力的，則肯定是屬於中央和特區關係的問題，因香港特區境內的所有土地和自然資源，全部均屬國家所有。

　　由此可知，領匯信託基金的安排有不符合《基本法》的有關規定；若再次上市，必須認真考慮安排。真的希望香港特區政府能認真做到「總結經驗、查找不足」，具體落實「以民為本、依法施政」的理念。